Enquête toont aan: versterking huurmarkt vraagt gerichte ondersteuning.

September 10, 2015

 

Bijna 30% van de Vlaamse woningmarkt wordt ingenomen door huurders die op zoek zijn naar een kwalitatieve, betaalbare woning. Daarvoor zijn steeds meer eigenaars nodig die bereid zijn om te investeren in een eigendom om te verhuren. 95% van de huurders komt terecht op de private huurmarkt,  de rest huurt een sociale woning of vindt een woning via een sociaal verhuurkantoor. Van die private huurmarkt is 95% in handen van particuliere verhuurders en dat maakt van hen een belangrijke partner in het beleid.  

Vlaams parlementslid An Christiaens peilde met een enquête naar de ervaringen van verhuurders op de private markt en de manier waarop het beleid hen het best kan ondersteunen. In samenwerking met De Verenigde Eigenaars vroeg zij 925 verhuurders naar hun mening.

 

De markt

 

40,54% van de bevraagden kocht de verhuurde woning aan met het oog op verhuur. De meerderheid van de verhuurders verhuurt zijn woning rechtstreeks, zonder tussenkomst van een agentschap (72%). Dat wil zeggen dat zij zelf beslissen aan welke kandidaat zij hun woning verhuren. Waarschijnlijk is dat het gevolg van het feit dat de meeste verhuurders 1 of 2 woningen verhuren, hetgeen alles overzichtelijk en nog goed te beheren maakt. 71% geeft aan dat het inkomen een doorslaggevend element is voor deze beslissing. Ook de gezins- en werksituatie spelen een belangrijke rol. 8,3% van de eigenaars laat de beslissing deels over aan het buikgevoel, “er moet een klik zijn”.

 

Dat de private huurmarkt terecht op de prioriteitenlijst van het Vlaamse woonbeleid staat blijkt uit het antwoord op de vraag of er al werd overwogen om te stoppen met het verhuren van woningen. 60% van de ondervraagden overwoog al zijn of haar woning(en) van de markt te halen. Gevallen van wanbetaling en schade aan de woning worden daarbij aangehaald als grootste boosdoeners. Bovendien geeft 67% van de ondervraagde verhuurders aan al eens gerechtelijke procedures te hebben moeten voeren tegen een bepaalde huurder.

 

Deze hoge cijfers sterken An Christiaens in de overtuiging dat specifiek hiervoor oplossingen moeten worden gevonden, willen we de huurmarkt duurzaam versterken. De enorme hoeveelheid aan gerechtelijke procedures treffen huurder en verhuurder. Het is de taak van het beleid om die vertrouwensbreuk te helpen herstellen.

 

Inkomenszekerheid

 

Met het Fonds ter Preventie van Uithuiszettingen komt de Vlaamse overheid tegemoet aan de zorgen van de verhuurder over de betaling van de huur. Het Fonds, dat sinds 2014 bestaat, heeft als doel de betaalzekerheid te verhogen en uithuiszettingen te vermijden. Wie zich aansluit bij het Fonds maakt bij een gerechtelijke procedure voor achterstallige huur aanspraak op een financiële tegemoetkoming. De rechter stelt een afbetalingsplan op en de verhuurder kan een vergoeding bekomen voor de opgelopen huurachterstand. Die bedraagt maximaal 3 maanden huur. Toch geeft slechts 36% van de bevraagden aan het Fonds te kennen. 97% van de respondenten is dan ook niet aangesloten. Behalve het gebrek aan bekendheid zijn er ook andere redenen om zich niet aan te sluiten. Heel wat huurders zijn niet geïnteresseerd, maar ook de omslachtige procedure en de onduidelijke werkwijze wordt door de verhuurders aangegeven als drempel.

 

An Christiaens: “Het Fonds ter Preventie van Uithuiszettingen haalt duidelijk niet het beoogde resultaat. Nochtans komt het instrument tegemoet aan de noden van zowel huurders als verhuurders. Deze laatste krijgen meer financiële zekerheid, terwijl de huurder minder risico loopt op uithuiszetting. Als de minister zoals beloofd de werking van het Fonds herziet, wordt aansluiting hopelijk aantrekkelijker. Er is nood aan meer transparantie en gebruiksgemak, maar ook aan actieve stimulering van verhuurders om aan te sluiten. Op die manier worden niet alleen de aansluitkosten gedrukt maar zijn ook meer huurders beschermd tegen uithuiszetting.”

 

Sociale verhuurkantoren

 

Minister Homans benadrukt in haar beleidsnota de belangrijke rol van de sociale verhuurkantoren. Ze erkent hen als intermediair tussen de private huurmarkt en de sociale huurders. Uit de enquête blijkt dat bijna 70% van de verhuurders wel op de hoogte is van het bestaan van sociale verhuurkantoren, maar niet via die weg wenst te verhuren.

Het is duidelijk dat de minister van wonen ook nog wel wat werk heeft om de voordelen van verhuur via die SVK’s te duiden naar de verhuurders toe.  Enkel op die manier kunnen de SVK’s hun activiteiten verder ontplooien en hun aanbod te verruimen, zoals minister Homans wenst te bereiken.

 

Energiebesparende kwaliteitsverhoging

 

Driekwart van de ondervraagden geeft aan over een geldig conformiteitsattest te beschikken voor de woning die ze verhuren. Toch is er nog marge voor het verbeteren van de woonkwaliteit. Volgens het grote Woononderzoek is maar liefst 47% van de woningen op de private huurmarkt van ontoereikende kwaliteit en kampt 21% met structurele kwaliteitsproblemen. Energiezuinige en kwaliteitsverhogende renovaties zijn nodig om het wooncomfort van de huurders te verzekeren. Ze  verhogen ook de waarde van het pand voor de eigenaar. Bovendien kunnen energiezuinige renovaties ervoor zorgen dat de energiekost voor de huurder aanzienlijk daalt. Het kostenplaatje blijkt voor de eigenaar vaak een te hoge drempel. Toch geeft 71% van de ondervraagden aan bereid te zijn tot kwaliteitsverhogende renovaties als er een huurprijsherziening mag doorgevoerd worden.

 

An Christiaens: “Het is positief dat er een groot potentieel is voor kwaliteitsverhogende renovaties als de huurprijs dan ook snel zou kunnen aangepast worden.  Verhuurders zijn dus bereid om verder te investeren in de woningen die zij verhuren, maar ze verwachten  - logischerwijs – wel dat tegenover die investeringen een opbrengst staat.  Het regeerakkoord stelt dat een huurprijsaanpassing moet kunnen na investeringen die de energiekost verlagen. Wanneer een eigenaar duurzame renovaties doet, moet ook de huurder hiervan kunnen genieten, bijvoorbeeld door lagere energiefacturen. Een aanpassing in de huurprijs zou kunnen, maar de  totaalkost voor huur en verbruik mag in geen geval hoger uitvallen dan voorheen.”

 

Aan de verhuurders werd gevraagd op welke manier de overheid energiebesparende renovaties zou kunnen stimuleren. Een kleine groep kiest voor een belastingvermindering met een inbreng van een percentage van de renovatiekost. De meerderheid van de verhuurders kiest echter voor een renovatiepremie. De minister van wonen liet in de Commissie Wonen van 30 april 2015 echter verstaan dat een uitbreiding van de renovatiepremie naar de private huurmarkt omwille van budgettaire krapte niet mogelijk is.  Ze overweegt wel het vergemakkelijken van renovatiehuurovereenkomsten en zet in op kwaliteitsbewaking.

 

Vlaams beleid

 

An Christiaens wil de resultaten van de enquête nu gebruiken voor het opstellen van beleidsaanbevelingen op maat van de private huurmarkt. Samen met andere stakeholders wil ze op zoek naar zuurstof voor de private huurmarkt waarop de vraag blijft groeien.

 

An Christiaens: “Huurder en verhuurder moeten allebei kunnen rekenen op een doeltreffend Vlaams beleid. Steeds meer mensen gaan op zoek naar een huurwoning. Om kwaliteit te blijven bieden moet de huurmarkt versterkt worden. De oplossing ligt in het overtuigen van méér kleine eigenaars om hun woning aan te bieden voor verhuur. Maar dan moeten we investeren in goede maatregelen om hen over de drempel te krijgen. Geen losse flodderacties die het probleem verschuiven, maar een geïntegreerd en gedragen pakket. Nu Vlaanderen bevoegd is voor haar eigen woonbeleid moeten we daar snel werk van maken. ”

 

 

Voor meer info en een detailoverzicht van de enquête kan u terecht bij An Christiaens op an.christiaens@vlaamsparlement.be.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Please reload

© 2018 | An Christiaens

  • YouTube Social Icon
  • Wix Twitter page
  • Wix Facebook page
  • Instagram Social Icon